Гендиректор компании «Стрижи»: «Банки готовы сменить воротнички на каски»

Смотрите также

«Рынок перегрет»: эксперт «Жилфонда» о прогнозах на 2024 год

2024 год для застройщиков начался с неприятных изменений. Крупные банки страны ввели своего рода комиссию для строительных компаний при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Это означает, что застройщик будет компенсировать банку часть недополученной прибыли из-за большой разницы между уровнем ключевой ставки и ставки по льготной ипотеке. О том, как это нововведение отразится на стоимости жилья и не только, «Новосибирские новости» поговорили с генеральным директором компании «Стрижи» Игорем Белокобыльским.

Анна Пахомова

11:17, 15 февраля 2024

— Как мы все знаем, с 11 января самый крупный российский банк стал выдавать кредиты на льготную ипотеку только тем застройщикам, которые готовы её субсидировать. Вслед за ним такие же условия поставили и другие крупные финансовые организации. Были ли готовы строительные компании к этому? Или это стало большой неожиданностью?

— Самый крупный российский банк и некоторые другие чуть поменьше, но крупные банки, действительно, в январе директивно участникам рынка девелопмента настоятельно рекомендовали оплачивать так называемые комиссии, как они называются в быту, за выдачу льготных ипотек. Но дело в том, что далеко не все банки пошли в эту историю, и на рынке финансовых услуг остались кредитные организации, которые не выдвигают столь жёстких требований к игрокам, поэтому рынок в этом случае оказался рынком. И самый крупный российский банк и его последователи оказались далеко не в абсолютной директивной позиции.

Анна Пахомова и Игорь Белокобыльский. Скриншот: видео nsknews.info

— Где гарантии, что вот эти остальные организации тоже не перейдут к этому?

— Гарантии нет никакой. Но на сегодняшний день ситуация выглядит так, что есть выбор. И, естественно, ряд застройщиков, к которым относимся и мы, предпочли помочь нашим клиентам перенаправить своё внимание с самого крупного российского банка на более гибкие банки.

— Такой шаг банков, как введение комиссии, сбора можно назвать правомерным или всё-таки нет?

— Это разведочка боем. Причём то, что далеко не все банки это поддержали, тоже любопытно. Это просто попытка, видимо, прощупать реакцию: как будут себя вести игроки-девелоперы, как себя будут вести розничные покупатели, как себя будет вести рынок в целом.

— Как отразилось это на вашей компании? Не заморозили ли вы продажу квартир по льготным программам?

— Никак. Потому что те несколько банков, среди которых есть тоже очень крупные и очень государственные игроки рынка, пока придерживаются политики не вводить никаких дополнительных комиссий. Я, если честно, думал, что нам не удастся порекомендовать абсолютно всему потоку клиентов последовать в банки без комиссии. Однако это удаётся делать, и в общем-то пока мы перенаправили поток в те банки, которые не ввели дополнительных комиссий и прочих сборов.

— Но какие-то застройщики всё равно работают с теми банками, которые комиссию ввели. Как вы можете это объяснить?

— Смотрите, я пока не общался детально. Я помню тахикардию, которая была на рынке в первые несколько дней: кто-то повышал цены, кто-то бежал договариваться о вкладывании этих комиссий в проектное финансирование. Достоверно известны застройщики, которые уже отправляли своих клиентов по комиссионным сделкам. Пока оценить тот объём потока, который идёт в банки с комиссиями, сложно.

— Как правило, страдает конечный покупатель. Нет ли опасений, что квартиры вырастут в цене?

— Очень хороший вопрос. 

Возьмут или не возьмут покупатели, какую часть возьмут на себя, найдутся ли застройщики, которые захотят эту финансовую нагрузку полностью взять на себя, сделав это маркетинговым ходом, покажет время. Но совершенно точно соблазн и желание застройщиков избавиться от дополнительной финансовой нагрузки как объективный фактор существует.

— Давайте приведём конкретный пример. Сколько стоила стандартная квартира в ваших домах до введения сбора, и сколько она будет стоить сейчас.

— Средневзвешенный чек нашей квартиры — 6,8 миллиона рублей. Так как мы нашли возможность направить наш клиентский поток в банки, которые не берут эту комиссию, то у нас нет мотивации изменять стоимость. Более того, сейчас рынок пока в начале года не такой, который даёт возможность застройщика свободно изменять свои ценники. Поэтому нас это не коснулось, у нас мотивации нет. Если бы коснулось, то и возможностей не так много. Наверное, застройщик на нашем месте всё-таки очень серьёзную часть этой финансовой нагрузки взял бы на себя.

— Но есть какие-то другие опасения. Например, что застройщики начнут экономить на качестве благоустройства территории, будут выбирать материалы, скажем, для фасадов, попроще. Возможно ли такое?

— Посыл — необходимо изыскивать резервы. Но я не верю в то, что рынок безнаказанно даст застройщикам принципиально ухудшать свою продуктовку, потому что требовательность и защищённость покупателя на нашем рынке от любых злодеяний застройщика, начиная от просрочки сроков ввода, заканчивая исполнением некачественных работ — у нас это практически не получается на нашем рынке, то есть, это невозможно. Поэтому у застройщика возможность скреативить и что-то недодать сведена к минимуму. Но мотивация останется. И очень может быть, что будут найдены технологичные, современные организационные решения, решения, связанные с новыми материалами, разнообразными логистическими компоновками. Слава богу, скажем так, количество факторов, которые влияют на стоимость, — тысячи, и там есть, где поискать. Поэтому я уверен, что застройщики обязаны, обречены будут искать способы демпфирования этого фактора, этого удорожания, и очень может быть, они эти способы найдут. Не за счёт ухудшения продукта, потому что рынок некачественный продукт поставить не даст.

Игорь Белокобыльский. Скриншот: видео nsknews.info

— То есть, возможно, это будет такой толчок к развитию.

— Это в любом случае толчок к развитию. Наша отрасль достаточно долго жила без потрясений. Четыре года без потрясений — уже много, пора развиваться дальше, и ресурсы есть, их достаточно для того, чтобы использовать вот эту вводную в качестве толчка к дальнейшему совершенствованию.

— Есть ещё такой способ, например, вместо трёхкомнатных квартир планировать двухкомнатные. Или нет смысла?

— Здесь смысла нет. Набор продуктовой матрицы диктуется исключительно сиюминутным спросом. Если сиюминутный спрос сдвинется в область уменьшения количества комнат, так оно и произойдёт. Но, поверьте, на протяжении уже, наверное, лет 7-8 радикально спрос туда не сдвигается. Было время, лет десять тому назад, возник спрос на экстремально маленькие планировки в экстремально большом объёме. Были игроки, которые в это играли от души и с удовольствием, и опыт показал, что этих игроков рынок очень жестоко наказал.

— Не возникает такой вероятности, что льготная ипотека рано или поздно сойдёт на нет?

— Да она сойдёт на нет, ещё даже при нашей жизни.

Если она становится инструментом спекуляции людей, умеющих очень хорошо считать на калькуляторе доходность, то, видимо, это уже выходит в область деривативов. Она была жизненно необходима на старте санкционной политики, она свою роль отработала полностью. Можно находить способы развиваться без неё.

— В Новосибирске на протяжении последних лет ежегодно сдают более миллиона квадратных метров жилья. Плюс к этому, ставка по ипотеке растёт, и попасть в льготную программу сейчас становится сложнее. Не возникнет ли в ближайшее время ситуации, когда новые квартиры просто перестанут продаваться? Можете привести статистику, сколько сейчас не проданных квартир от общего числа конкретно в вашей компании и вообще в Новосибирске?

— Есть великолепная статистка, её, кстати, публикует Центробанк. Это на сегодняшний день соотношение выбранных средств застройщиком по проектному финансированию и наполнение эскроу-счетов. Пару лет назад, когда было всё предсказуемо, этот показатель был с коэффициентом в районе единицы, то есть количество выбранных денег на проектное финансирование совпадало с количеством денег, положенных на эскроу-счета. 

По большому счёту, вот эти 20% излишних остатков — это не фатально, так как это, примерно, средняя маржинальность любой стройки. Но внутри оставшихся 80% есть гнилая прослойка. Вот эта гнилая прослойка — это спекулятивно выданные кредиты за счёт манипуляций первоначальным взносом, процентной ставкой. Эта квартира, если она была отписана за тысячу рублей, не стоила тысячу рублей. Её цена была, допустим, 950 рублей. И, если банку сейчас придётся её продать, он не найдёт покупателя за тысячу рублей. Вот это является угрозой. Итак, сам по себе 20-процентный навес — это неприятно, но не фатально. А вот наличие непредсказуемого, необеспеченного реальными ценами и реальным спросом объёма внутри уже положенных на эскроу-счета денег — вот это штучка опасная. И опять же регулятор вовремя спохватился, вовремя на всё это посмотрел. И, в принципе, есть шансы не допустить резкого обвала и спроса, и количества денег, и цен на этом рынке.

— Ваша компания одна из первых перешла на эскроу-счета. В нынешней ситуации с ростом ключевой ставки, со сбором по льготной ипотеке, и, как следствие, возможным падением покупательского спроса, не возникнет ли ситуация, когда просто не хватит денег достроить дом?

— На самом деле, вариантов для того, чтобы сохранить и даже преувеличить объёмы продаж, много. Внутривидовую конкуренцию никто не отменял. Конкуренция внутри нашего сообщества за внимание клиента и его рубль — это очень существенный фактор. И здесь, как и на всех предыдущих кризисах, найдутся компании, которые смогут найти резервы, в том числе, продуктовые, маркетинговые, коммуникационные, и нарастить свой объём продаж. Найдутся компании, которые исчезнут с этого рынка. Пришла пора отрасли обновиться, очень многие игроки это рынок покинут по итогам 2024 года. Очень много новых имён появится. Некоторые компании свой объём ныне существующий нарастят.

Анна Пахомова. Скриншот: видео nsknews.info

По поводу непроданных квартир — за это же всё отвечают банки Российской Федерации во главе с могучим Центробанком. И даже в гораздо более спокойное время у нас уже был прецедент на территории России, когда застройщик отдефолтился. Один не самый крупный банк, а банк поменьше, который был держателем этого прецедента, очень спокойно взял на себя исполнение обязательств застройщика. И это та структура, которая обязана была выполнить обязательства перед дольщиками и выполнила. Но здесь есть один маленький этичный момент, который рынку и потребителям будет приятен. В процессе банкротства была юридическая возможность раздать деньги обратно. Вы вложили 1 миллион 250 тысяч рублей — получите. Понятно, что на этот миллион 250 тысяч купить уже было можно чуть меньше, чем пару лет назад. Так вот, этот банк, о котором мы говорим, добровольно не стал играть в эти игрушки, он добровольно взял на себя ответственность завершить стройку. Если это произойдёт, то обманутых дольщиков в нашей стране не будет. Скорее всего, банки и Центробанк понимают примерно таким образом, и они готовы к тому, чтобы заменить свои белые воротнички на не менее белоснежные каски. То есть, обманутых дольщиков не будет, но многие банкиры станут строителями.

— Есть ещё одно новшество для застройщиков — так называемый инфраструктурный сбор, введение которого в Новосибирске сейчас обсуждают. Когда строительная компания будет отчислять на социальные объекты по пять тысяч рублей за каждый квадратный метр нового жилья. Такие примеры уже есть в некоторых городах страны — в частности, в Перми. Как эта мера повлияет на рынок? Для всех ли застройщиков это подъёмная сумма?

— Всё сообщество обсуждает финишное решение властей, прокуратуры об объёме и способе начисления ставки, потому что в Новосибирске пока ещё существует гипотетически вероятность, что это будет не плоская ставка, а как-то иерархирована. Эта данность совершенно точно не делает экономику более лёгкой и прозрачной, она заставит застройщиков ещё шустрее шевелиться в поисках решений. Но то, что эта норма будет принята, — это да, она будет принята. Какой она будет — решат власти, а застройщикам нужно готовиться к тому, чтобы компенсировать эту нагрузку тоже за счёт поиска внутренней эффективности.

— Игорь Юрьевич, сейчас есть несколько взаимоисключающих факторов. С одной стороны, люди считают вложения в недвижимость самыми надёжными, поэтому стараются покупать квартиры — спрос растёт. С другой стороны, цены на квадратные меры растут, ставка по ипотеке растёт. Как следствие — уменьшается количество тех, кто может себе позволить приобрести новое жильё, спрос падает. Но в то же время, кто-то, думая о том, что дальше дешеветь квартиры не будут, старается купить сейчас. Так какой фактор самый определяющий? Что больше влияет на рынок?

— Самый определяющий фактор, извините за тавтологию, определить: будет ли эта квартира, как инвестиция, хорошим удобным жильём для человека. Если да, то эта квартира будет всегда в цене, и будет прирост стоимости. Если не будет, то у этого объекта есть шансы скатиться в разряд неликвидных и непродаваемых. 

Если она вам комфортна, удобна, радует глаз и душу, значит, она будет радовать глаз и душу какому-нибудь другому человеку. Значит, вы её сможете реализовать через любое время как минимум по номиналу, как максимум — с приростом.

— Игорь Юрьевич, в связи со всеми изменениями, о которых мы говорили выше, каковы ваши прогнозы на 2024 год для строительной отрасли Новосибирска?

— Спрос будет падать, объём сделок, в целом по отрасли, будет падать, себестоимость будет расти. Высокий шанс у приличного количества проектов проскочить мимо критериев, которые устроят в соответствии с требованиями банков. Потому что иллюзия о том, что у строителей фантастическая маржинальность в Новосибирске — это всё-таки иллюзия. Рынок будет очень требовательным, очень рискованным. Рынок будет требовать абсолютно новых решений, причём и технологических, и маркетинговых. Слава богу, вот эти игрушки с барским льготированием разнообразных банковских инструментов пройдут. Причём для нашего рынка важна не льготная ставка, для нашего рынка гораздо важнее базовая ставка ипотечного кредита, которая сейчас топает бодрыми шагами. Она ещё, конечно, меньше 20%.

— Но стремится.

— Ну, я думаю, что всё-таки уже не перешагнёт эту психологически важную черту. Совершенно точно в ближайшее время радикального падения ключевой ставки мы не дождёмся. Поэтому стоимость ресурсов для привлечения в качестве оплаты ипотечных кредитов будет достаточно высока. Вся эта ситуация, как клещи, будет с двух сторон сдавливать участников рынка, и благодаря этому давлению кое-кто из участников рынка таки и сможет, наверное, найти силы и мотивацию для радикально новых маркетинговых решений.

— А что новосибирским покупателям-то делать? Подождать или бежать быстрее квартиру покупать?

— Новосибирским покупателям нужно находиться в состоянии дзен-наблюдателя. Если вам необходимо покупать, если у вас есть потребность, решайте эту потребность. Лучших ценовых времён всё равно в ближайшие 2-3 года не будет, как минимум. Если вас что-то заботит, не входите в сделку до тех пор, пока вы не поймёте, что вас заботит. Дзен-эксперт — спокойно, не торопясь, обнулившись эмоционально, изучайте рекомендации, изучайте оценки, сравнивайте, будьте экспертными, совершайте сделки экспертно. И те покупатели, которые совершат сделки экспертно, 100% сделают, во-первых, очень правильный выбор с точки зрения финансов, во-вторых, в Новосибирске большое количество приличных объектов. Действительно, новосибирские строители сделали хороший шажок в области разворота лицом к покупателю. Есть, что выбрать, есть, что купить, есть, что пооценивать. Поэтому спокойненько оценивайте, присматривайтесь, если пришла пора покупать — покупайте.

Полную версию интервью смотрите в этом видео:

#Городское телевидение #Дом в городе #Жилье #Городские финансы